[Artykuł w przygotowaniu] Przystępność cenowa mieszkań na wrocławskim rynku nieruchomości

Abstrakt

Cel: Uchwycenie zmian w dostępności finansowej mieszkań przy ich zakupie na wrocławskim pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości w latach 2013-2022.

Metodyka: Badania w zakresie dostępności cenowej mieszkań są prowadzone w ujęciu tradycyjnym (wskaźniki ilościowe), behawioralnym (np. badania ankietowe) i rozbudowanym (wskaźniki ilościowe i kryteria jakościowe). Niniejsze analizy wpisują się w podejście tradycyjne. W pomiarze przystępności cenowej mieszkań wykorzystano metodę dochodową konstruując wskaźnik oparty na średnim miesięcznym wynagrodzeniu brutto, metrażu mieszkania oraz średnich cenach 1 m² lokali mieszkalnych w transakcjach na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości w ujęciu wariantowym, tj. zależnym od powierzchni mieszkalnej.

Wyniki: W latach 2013-2022 na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości nie zarysowała się tendencja wskazująca na systematyczną poprawę lub pogorszenie dostępności finansowej wrocławian do zasobów mieszkaniowych. Zestawiając dane ze skrajnych lat analizy (2013, 2022) przystępność cenowa mieszkań we Wrocławiu poprawiła się na pierwotnym i pogorszyła na wtórnym rynku nieruchomości. Niezależnie od tych zmian należy zauważyć, że ceny mieszkań w relacji do średniego wynagrodzenia brutto nie wypadają korzystnie, ograniczając potencjalnych nabywców do grona zamożnych osób.

Implikacje i rekomendacje: Zaspakajanie konsumpcyjnych potrzeb mieszkaniowych na bazie prawa własności nie rozwiąże wrocławskich problemów lokalowych. Ograniczona dostępność finansowa mieszkań przy transakcjach kupna tych nieruchomości wyraźnie wskazuje na potrzebę podjęcia dodatkowych działań ukierunkowanych na wspieranie budownictwa socjalnego i rozwój komercyjnego rynku najmu lokali mieszkalnych. 

Oryginalność: Tradycyjne badania dostępności finansowej mieszkań zwykle koncentrują się na uśrednionych dochodach ludności i przeciętnych cenach lokali mieszkalnych w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy bądź medianach tych cech. W podejściach tych ignoruje się wpływ powierzchni mieszkania na jego przystępność cenową. Zaproponowany wskaźnik eliminuje tą wadę. Wartość: Ocena dostępności finansowej mieszkań na wrocławskim rynku nieruchomości jest jedną z podstaw kształtowania lokalnej polityki mieszkaniowej.